Valeur foncière d’une propriété

Vous souhaitez comprendre comment est calculée la valeur de votre immeuble, de votre bâtiment ou de votre terrain? Voici tout ce que vous devez savoir au sujet des facteurs qui influencent la valeur de votre propriété.

La valeur d’une propriété inscrite au rôle d’évaluation correspond à sa valeur d’échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence. Il s’agit donc du prix de vente le plus probable que pourrait payer un éventuel acheteur lors d’une vente de gré à gré.

Facteurs qui influencent la valeur de votre propriété

Pour déterminer la valeur réelle d’une propriété, l’évaluateur de la Ville tient compte des conditions du marché immobilier dix-huit mois avant l’entrée en vigueur du rôle d’évaluation. Pour les rôles 2020-2021-2222, cette date correspond au 1er juillet 2018.

Les principaux facteurs qui déterminent la valeur sont :

  • la localisation
  • la superficie du terrain
  • la dimension du ou des bâtiments
  • l’âge de la propriété, rectifié pour tenir compte de toute rénovation ou ajout majeurs
  • la qualité de la construction
  • les revenus que génèrent la propriété s’il y a lieu

Changements apportés à la propriété

La Loi sur la fiscalité municipale prévoit que le rôle d’évaluation foncière doit être tenu à jour pour refléter les modifications apportées aux propriétés (ex. : changements de propriétaires, nouvelles constructions, rénovations).

La mise à jour des modifications est rétroactive à la date du changement ou à la date de fin des travaux, sans dépasser l’exercice financier précédant l’année courante.

Certains travaux peuvent entraîner une hausse de la valeur de votre propriété, par exemple :

  • la rénovation d’une cuisine ou d’une salle de bain
  • des travaux d’agrandissement
  • l’aménagement d’un sous-sol

En revanche, les travaux d’entretien régulier, comme la réfection du toit, la peinture ou le remplacement d’un plancher, n’auront probablement pas d’incidence.

Si votre propriété fait l’objet de modifications au rôle d’évaluation, vous recevrez un avis de modification de la Ville vous informant des changements et des motifs de la mise à jour.

Valeur du terrain, de l’immeuble et du bâtiment

Le rôle foncier distingue trois éléments, qui sont établis en fonction de données du marché immobilier (principalement pour les immeubles résidentiels de 5 logements et moins) :

  • la valeur du terrain est évaluée en fonction du prix de vente des terrains vacants comparables;
  • la valeur de l’immeuble est évaluée en fonction du prix de vente des propriétés ayant des caractéristiques similaires;
  • la valeur du bâtiment correspond à la valeur de l’immeuble, moins la valeur du terrain.

Des distinctions existent pour les immeubles non résidentiels.

C’est la valeur de l’immeuble, qui représente la somme des valeurs du terrain et du bâtiment, qui est utilisée pour le calcul de la taxe municipale et de la taxe scolaire.

Méthodes d’évaluation

Pour déterminer la valeur réelle des propriétés inscrites aux rôles, l’évaluateur analyse le marché immobilier tel qu’il était 18 mois avant l’entrée en vigueur du rôle d’évaluation et utilise l’une ou plusieurs des méthodes d’évaluation suivantes :

  • Méthode de coût : consiste à établir le coût de remplacement à l’état neuf du bâtiment, duquel on soustrait toute forme de dépréciation et auquel on ajoute la valeur marchande du terrain.
  • Méthode de comparaison : consiste à déterminer le prix de vente le plus probable de la propriété en la comparant à d’autres propriétés vendues du même type dans un même voisinage.
  • Méthode de revenu : consiste à estimer la valeur d’une propriété à partir du revenu net qu’elle peut générer actualisé à un taux découlant du marché d’immeubles du même type qui ont été vendus.